政策調(diào)控趨向“一城多策”

    2018房地產(chǎn)迎來“長效機(jī)制”關(guān)鍵年

    短期調(diào)控與長效機(jī)制銜接將更為緊密

    2017年，房地產(chǎn)政策堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”基調(diào)，地方以城市群為調(diào)控場，從傳統(tǒng)的需求端抑制向供給側(cè)增加進(jìn)行轉(zhuǎn)變，限購、限貸、限售疊加土拍收緊，供應(yīng)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，調(diào)控效果逐步顯現(xiàn)。

    業(yè)內(nèi)人士分析預(yù)測，2018年房地產(chǎn)行業(yè)將堅持“房住不炒”定位，政策開啟“一城多策”分類調(diào)控方向。在此基礎(chǔ)上，短期調(diào)控與長效機(jī)制的銜接將更為緊密，大力培育發(fā)展住房租賃市場、深化發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)，在控制房價水平的同時，完善多層次住房供應(yīng)體系，構(gòu)建租購并舉的住房制度，推動長效機(jī)制的建立健全。

    調(diào)控趨向“一城多策”

    2018年，樓市分類調(diào)控政策在地方得到落實(shí)，蘭州成為此輪調(diào)控來首個松綁限購城市。1月5日，蘭州市發(fā)文對部分區(qū)域取消限購，繼續(xù)限購區(qū)域則取消限購社保、納稅證明。同時，進(jìn)一步強(qiáng)化價格備案制度，實(shí)行住房限售措施，并于2018年1月8日起正式實(shí)施。

    針對蘭州市的政策調(diào)整，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，蘭州政策調(diào)整的重點(diǎn)在于：松綁部分非核心區(qū)域限購，對限購的認(rèn)定條件進(jìn)行放松；對炒房依然零容忍，推出限售政策；在去庫存和防投機(jī)方面落實(shí)新政策的要求。

    嚴(yán)躍進(jìn)表示，從蘭州的去庫存周期數(shù)據(jù)來看，維持在17個月左右的水平。一般來說，一些熱點(diǎn)城市若是市場不錯，去庫存周期或存銷比實(shí)際上是可以降低到12個月甚至8個月以下的水平。對于蘭州房地產(chǎn)市場來說，市場過熱過半是集中在市區(qū)，對于一些近郊區(qū)和遠(yuǎn)郊區(qū)以及郊縣，實(shí)際上去庫存周期還是比較高的。

    “所以嚴(yán)格收緊限購政策意義不大。此次調(diào)整政策，也是考慮到郊區(qū)市場去庫存的導(dǎo)向，所以對于此類區(qū)域撤限購變限售，既去庫存也防范炒房，具有積極意義”。嚴(yán)躍進(jìn)說，預(yù)計后續(xù)對于一些省會城市來說，郊區(qū)市場的購房政策會適當(dāng)放松，而市區(qū)房源不多且房價容易炒作，所以政策松綁可能性相對不大。

    “2018年1月份以來，蘭州調(diào)整限購，南京松綁戶籍，房地產(chǎn)調(diào)控正式開啟一城多策時代”。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，“2017年房地產(chǎn)市場調(diào)控最成功的地方是：在熱點(diǎn)城市房價被抑制的情況下，全國房地產(chǎn)市場依然維持向前推動的經(jīng)濟(jì)活力。因此，2018年政策調(diào)控的方向依然是維持這個方向的發(fā)展趨勢。”

    2017年12月底召開的全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議要求，2018年抓好房地產(chǎn)市場分類調(diào)控，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。針對各類需求實(shí)行差別化調(diào)控政策，滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機(jī)炒房。庫存仍然較多的部分三四線城市和縣城要繼續(xù)做好去庫存工作。

    張大偉分析認(rèn)為，從未來趨勢看，在房價出現(xiàn)波動的情況下，調(diào)控政策過嚴(yán)的城市，政策加碼的必要性已經(jīng)不復(fù)存在。“以最典型的蘭州為例，庫存過多的區(qū)域松綁政策，庫存少的區(qū)域加碼調(diào)控，符合調(diào)控的大方向。”

    他預(yù)計，后續(xù)還會有更多城市會出現(xiàn)類似政策調(diào)整，以往部分城市的“一刀切”限購并不利于市場平穩(wěn)，未來更多的城市將執(zhí)行一城多策，調(diào)控形勢趨向多樣化。