2018年樓市大幕已拉開，是繼續(xù)低迷，還是扭轉(zhuǎn)爆發(fā)？在對2017年樓市進行總結(jié)、對2018年預(yù)測的當下，聽聽業(yè)內(nèi)人士怎么說。
中國社會科學(xué)院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛
2018年，中國樓市預(yù)計將步入穩(wěn)中有降的新一輪調(diào)整期。
房價增幅將有所下降，個別城市增幅為負，商品住宅銷售增幅同比明顯下降甚至轉(zhuǎn)負，投資增速同比也將有所回落。與此同時，住房租賃市場將會明顯升溫，一、二線城市的租賃價格和交易可望提升。
但在炒房因素沒有根除的情況下，樓市波動是常態(tài)的，穩(wěn)定是暫時的。在泡沫高懸、行政高壓、制度突變和市場調(diào)整等“冰火油汽”交融的情勢下，2018年樓市將面臨前所未有的不確定性挑戰(zhàn)。
另外，有鑒于過去兩年一、二線城市剛需和改善性需求均受到抑制，2018年政策調(diào)整導(dǎo)致此需求釋放，也可能帶動市場升溫。
青島大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院教授易憲容
在中央政府明確地把住房市場的定位為“只住不炒”，及相應(yīng)的一系列政策下，2018年國內(nèi)房地產(chǎn)市場將會在嚴重的分化中穩(wěn)定。
這里國內(nèi)房地產(chǎn)市場的嚴重分化，主要是指住房銷售面積增長的嚴重分化，一線城市及二線城市熱點城市的住房銷售量下降，三四線城市仍然會創(chuàng)記錄地增長?？梢钥吹剑切┏雠_了不少房地產(chǎn)調(diào)控政策的城市，其住房銷售量會進一步下降。比如說，北京及深圳，住房銷售量還會在2017年嚴重下降的情況下進一步下降。因為這些城市的住房，短期內(nèi)并沒有隨著住房銷售量的嚴重下降而出現(xiàn)價格調(diào)整，住房市場的價格上漲預(yù)期沒有逆轉(zhuǎn)，及投資性為主導(dǎo)的市場性質(zhì)沒有改變。可以說，這些出臺調(diào)控政策較多的城市，只要房價上漲預(yù)期不改變，住房銷售量只能越來越萎縮，這種態(tài)勢在2018年不會有多少改變。只有到隨著住房銷售量嚴重下降出現(xiàn)價格調(diào)整，住房銷售量才能夠逐漸地回升，但這種情況不容易出現(xiàn)。
中泰證券首席經(jīng)濟學(xué)家李迅雷
隨著調(diào)控政策的持續(xù)，房價總體會呈現(xiàn)穩(wěn)中趨降走勢，故2018年樓市將相對疲弱，預(yù)計在2017年商品房銷量創(chuàng)下歷史新高后，2018年銷量將出現(xiàn)負增長。在防范發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險的底線思維下，房產(chǎn)稅出臺的概率仍不大，2018年不大可能進入人大立法程序。
未來房地產(chǎn)調(diào)控的目標，一是平穩(wěn)房價，住有所居；二是多渠道提高住房供給。一二線仍有大量住房剛需尚未滿足，三四線仍有大量的棚戶區(qū)需要改造，許多農(nóng)業(yè)人口還有進城購房需求，在一定程度上可推動房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，同時也適度拉動總需求。
經(jīng)濟學(xué)家馬光遠
2018年將是本輪房地產(chǎn)最困難的一年。原因有二：政策調(diào)控的效應(yīng)將在2018年全部顯現(xiàn)，隨著四五線去庫存周期的結(jié)束，市場將陷入非常困難的局面；房地產(chǎn)企業(yè)也好，購房者也好，還是吃瓜群眾，對房地產(chǎn)的思考仍然停留在過去的思維，沒有意識到隨著政策邏輯、市場邏輯、經(jīng)濟周期和房地產(chǎn)自身周期的變化，房地產(chǎn)上半場已經(jīng)結(jié)束，下半場正式開啟，房地產(chǎn)正在迎來真正的歷史性巨變。
歷史性巨變，不一定等于房地產(chǎn)的好日子結(jié)束。而是面對一個新的歷史大周期，面對人工智能、大數(shù)據(jù)、物聯(lián)網(wǎng)等對我們生活的顛覆性的變化，新的科技革命對生活的改變，房地產(chǎn)行業(yè)在一個歷史大變局中主動以及被動的自我革命。城市的崛起是下一個30年中國最大的亮點，房地產(chǎn)仍然處在產(chǎn)業(yè)的風(fēng)口，房地產(chǎn)作為最好投資品的日子慢慢終結(jié)，但房地產(chǎn)作為老百姓財富配置的主要工具之一的周期沒有結(jié)束。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉
2018年三季度前調(diào)控政策不會出現(xiàn)風(fēng)向標意義松動，明年四季度至2019年調(diào)控政策才具備實質(zhì)性松動的條件。從2017年10月到2018年，樓市將經(jīng)歷歷時兩年左右的下行調(diào)整期，2019-2020年為歷時兩年的樓市上行期，2019年成交量以上漲為主，2020年房價會有新一輪上漲。這輪樓市調(diào)控周期和之前幾輪不一樣的特點就是，周期明顯拉長，此前幾輪樓市周期基本一年漲一年跌，或者一年半上漲一年半下跌，這一輪周期是兩年的下行周期和兩年的上行周期。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進
2018年北京樓市或?qū)⒊?ldquo;U型曲線”走勢，具體表述，北京樓市或呈現(xiàn)出“前冷后熱”的狀態(tài)，即上半年交易量和價格相對偏低，而到了下半年或有反彈的可能。
而決定類似走勢的，實際上也和政策面的調(diào)整有關(guān)。從政策上看，“房住不炒”依然是需要積極把控的內(nèi)容，這個是北京2018年各類政策出臺的主線。第一、房價管控的目標還不會大變，對于房價的穩(wěn)定依然是北京全市以及各區(qū)需要管控的內(nèi)容。第二、信貸方面依然會從緊，尤其是結(jié)合去杠桿和去泡沫等內(nèi)容，會有較為嚴厲的管控思路。第三、對于各類房地產(chǎn)概念其實還會有較為嚴厲的管控，包括北京副中心、北京大興機場、雄安新區(qū)、冬奧等概念，這方面若是有炒作，預(yù)計政策靶心就會對準此類內(nèi)容。而這些因素基本上也是使得2018年上半年市場部分指標繼續(xù)偏弱的重要因素。
下半年政策面或稍許放松，這個時候市場面也會有所變化，即體現(xiàn)為市場中的小反彈態(tài)勢。尤其是部分潛在購房需求沒有積極釋放。按理市場規(guī)律，相隔一年或半年后，此類購房需求的資金將到位，交易也容易反彈，進而帶動價格的反彈。
鏈家研究院
2018年全國房地產(chǎn)由去庫存轉(zhuǎn)向去杠桿，市場總體進入平穩(wěn)放緩階段。2018年成交量會在目前“跌到谷底”下自發(fā)修復(fù)，“北弱南強”態(tài)勢漸顯，二線城市將出現(xiàn)新的分化，一些“明星二線城市”將會崛起。
隨著調(diào)控效果的消化和前期累積需求尤其是換房需求的增多，一線城市的二手房市場會小幅回暖，2018年的月均成交量將高于現(xiàn)有水平，向正常水平恢復(fù)。該機構(gòu)同時指出，“這種恢復(fù)是自然、自發(fā)向‘合理交易量’的正?；貧w，不會對價格形成明顯的壓力，房價總體將保持平穩(wěn)。”
仲量聯(lián)行
“展望2018年，隨著調(diào)控政策由一、二線城市向三、四線城市深入，加之國家貨幣政策的收緊，我們預(yù)計三、四線城市此輪上漲周期將接近尾聲。然而我們必須看到，主要的一、二線城市庫存量目前還是處于歷史低點，大部分城市的庫存去化時間也維持在12個月以下，從而導(dǎo)致開發(fā)商在短期內(nèi)繼續(xù)擁有一定的定價權(quán)。在微觀層面上，熱點城市的眾多新盤依然遭到搶購，反映出目前嚴厲的調(diào)控措施并未解決部分熱點城市的市場供需矛盾，需要政府加快推進和完善長效機制。”
陳靜思綜合整理
